Обратный обмен недвижимости: как это работает и что важно знать

Катрина Авила Муничельо — опытный редактор, автор и специалист по проверке фактов с более чем четырнадцатилетним стажем работы в печатных и онлайн изданиях.

Что такое обратный обмен недвижимости?

Обратный обмен — это способ обмена недвижимостью, при котором сначала приобретается новый объект, а затем продается текущий. Такая процедура позволяет инвесторам и владельцам недвижимости оптимизировать процесс покупки и продажи, не теряя возможности выгодно распоряжаться активами.

Эта схема создана для того, чтобы помочь покупателям приобрести новый объект, не заставляя их сразу продавать имеющуюся недвижимость. Это дает возможность удерживать текущую недвижимость до повышения ее рыночной стоимости и получить максимальную прибыль от последующей продажи.

Основные временные рамки для обратного обмена 1031

• 45 дней — период, в течение которого инвестор должен определить потенциальный объект замены после начала сделки.
• 180 дней — максимальное время, за которое необходимо завершить покупку нового объекта.

Главные моменты

• Обратный обмен предполагает покупку нового объекта без предварительной продажи текущего.
• Этот тип обмена отличается от отсроченного, где сначала продается старая недвижимость, а затем приобретается новая.
• Правила обмена «аналогичного типа» обычно применяются и к обратным обменам.
• Обратный обмен возможен только для объектов, подпадающих под раздел 1031 налогового кодекса США, и требует финансовой готовности инвестора к покупке.

Принцип работы обратного обмена

Стандартные правила обмена «аналогичного типа» не всегда применимы к обратным обменам. Обычно они позволяют инвестору избежать уплаты налога на прирост капитала при условии, что прибыль от продажи направляется на приобретение аналогичного объекта.

Налоговая служба США (IRS) разработала специальные правила безопасной гавани, которые допускают применение таких правил, если текущая или новая недвижимость находится в квалифицированном соглашении об обмене (Qualified Exchange Accommodation Arrangement, QEAA). При этом инвестор не может использовать уже принадлежащую ему недвижимость в качестве замены.

Обратный обмен относится исключительно к объектам, подпадающим под раздел 1031 налогового кодекса — это недвижимость, используемая для бизнеса или инвестиций, позволяющая отсрочить уплату налогов на прибыль от продажи.

Процесс сложнее простой покупки-продажи: необходимы строгие стандарты обмена и привлечение посредника, который организует сделку. Недвижимость, классифицируемая по разделам 1245 или 1250, не может участвовать в таком обмене.

Важно

Термин «недвижимость 1031» происходит от раздела 1031 Налогового кодекса США, который позволяет инвесторам избегать уплаты налога на прирост капитала при обмене инвестиционной недвижимости.

Особенности и важные моменты

Одним из ключевых условий успешного обратного обмена является финансовая готовность инвестора. Поскольку старая недвижимость еще не продана, необходимо иметь достаточные средства для покупки нового объекта без опоры на выручку от продажи.

Для финансирования может привлекаться кредитор, однако далеко не все банки готовы работать с обратными обменами, так как это требует особого подхода и понимания процесса.

Требования к обратным обменам

Обмен по разделу 1031 ограничен недвижимостью, используемой в инвестиционных или деловых целях. Существуют четкие сроки для удержания объектов при обратном обмене. В отличие от отсроченного обмена, где сначала необходимо продать текущую недвижимость, обратный обмен дает возможность сначала приобрести новый объект.

Сроки обратного обмена совпадают с другими форматами 1031: 45 дней на определение объекта и 180 дней на завершение покупки. Нарушение сроков ведет к налогообложению, так как продлений налоговая служба не предоставляет.

Обмен не может осуществляться для личного жилья — только для недвижимости, предназначенной для бизнеса или инвестиций. Однако по правилам IRS возможно последующее преобразование инвестиционного объекта в личное жилье.

IRS выпустила разъяснения в Revenue Procedure 2000-37, устанавливающие правила квалифицированного соглашения об обмене для обратных сделок. При соблюдении этих правил налоговая служба не оспаривает статус объектов и налоговую трактовку сделки.

Тем не менее, вопросы о структуре обратного обмена и ответственности посредников остаются спорными. В судебном деле 2017 года (Estate of Bartell) налоговый суд отверг позицию IRS о том, что посредник должен брать на себя все права и обязанности владельца для признания сделки действительной.

Поскольку правила обратного обмена продолжают развиваться и могут быть сложными для понимания, владельцам недвижимости рекомендуется консультироваться с квалифицированными налоговыми юристами или консультантами перед проведением сделки.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Альтернативные инвестиции на дату 25-05-2022. Статья под заголовком "Обратный обмен недвижимости: как это работает и что важно знать" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Альтернативные инвестиции. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Обратный обмен недвижимости: как это работает и что важно знать " помогает принимать более разумные решения в категории Альтернативные инвестиции. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.