Как не стоит использовать кредит под залог жилья: 5 распространённых ошибок

Почему не стоит использовать дом как банкомат

По мере погашения ипотеки доля собственного капитала в доме растёт, если стоимость недвижимости остаётся стабильной или повышается. Собственный капитал — это важный ресурс для владельцев недвижимости, который легко потерять при неправильном использовании. Кредитная линия под залог жилья (HELOC) позволяет занять часть этого капитала.

«Мы не рекомендуем использовать собственный капитал дома для целей, не связанных с улучшением недвижимости», — отмечает Мелинда Оппермэн, президент некоммерческой организации Credit.org. «Деньги стоит брать только на ремонт или улучшение жилья.»

HELOC может стать разумным вложением, если направлять средства на повышение стоимости дома. Но использование кредита для оплаты товаров или услуг, которые не покрываются текущими доходами и сбережениями, превращает его в опасный долг. Например, не стоит тратить эти деньги на отдых, покупку автомобилей или обучение. Единственное исключение — настоящая финансовая непредвиденная ситуация.

Основные выводы

• HELOC целесообразен для финансирования ремонта, который увеличивает стоимость жилья.
• В случае острой финансовой необходимости HELOC может предложить более низкую ставку по сравнению с кредитными картами или личными займами.
• Использование HELOC на отпуск, покупку авто, погашение кредитных карт, обучение или инвестиции в недвижимость — рискованно.
• Невыплата кредита под залог жилья может привести к потере дома через процедуру взыскания.

1. Не тратьте деньги на отпуск

Процентные ставки по HELOC обычно ниже, чем по кредитным картам: около 6% против 21%. Однако использование домашнего капитала на развлечения и отдых — это сигнал о расходах сверх своих возможностей. Даже если HELOC дешевле кредитной карты, это всё равно долг, усугубляющий финансовую нагрузку.

В отличие от кредиток, где под угрозой лишь кредитная история, при HELOC под угрозой оказывается ваш дом. Помимо этого, ставки HELOC переменны и зависят от базовой ставки Федеральной резервной системы. Хотя в сентябре 2024 года ФРС впервые за долгое время снизила ставку, средняя ставка по HELOC всё ещё около 6,5%.

Интересный факт

С 2017 года проценты по HELOC можно вычитать из налогов только при условии, что средства идут на ремонт или улучшение жилья.

2. Не используйте HELOC для покупки автомобиля

Раньше ставки HELOC были значительно ниже, чем по автокредитам (средняя ставка 8,4% в 3 квартале 2024 года), что делало такой способ покупки машины привлекательным. Однако покупка авто на HELOC несёт большие риски. Автокредит обеспечен автомобилем — при проблемах вы рискуете лишь машиной. При неуплате HELOC — дом может быть выставлен на торги.

Кроме того, автомобиль — товар, теряющий стоимость. Автокредит подразумевает постепенное погашение основного долга, что гарантирует полное закрытие займа. В большинстве HELOC нет обязательств по погашению основной суммы, что может привести к выплатам дольше срока службы автомобиля.

Совет

Перед покупкой машины сравните предложения разных кредиторов — это поможет найти наиболее выгодный автокредит.

3. Не используйте HELOC для погашения долгов

Перекладывать дорогой долг на более дешёвый кажется разумным, но если причина долгов — низкий доход или неумение контролировать расходы, это лишь временное решение. Прежде чем использовать HELOC для консолидации кредитных карт, проанализируйте причины накопления долгов.

HELOC можно эффективно использовать для погашения кредитных карт при условии строгой дисциплины — полное погашение основного долга за пару лет и отказ от новых расходов по картам.

Предупреждение

Дискриминация при ипотечном кредитовании запрещена законом. Если вы подозреваете нарушение прав по признаку расы, религии, пола, возраста и др., вы можете подать жалобу в Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) или Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

4. Не финансируйте обучение через HELOC

Хотя процент по HELOC ниже, использование кредита под залог дома для оплаты учебы — рискованно. В случае ухудшения финансового положения вы можете потерять жильё. Крупный кредит, который не удаётся погасить за 5–10 лет, может превратиться в долговую нагрузку на пенсии.

Студенческие кредиты имеют фиксированный график выплат и обеспечивают прогнозируемость расходов. Если вы не уверены в способности полностью выплатить HELOC, студентческий кредит — более безопасный вариант. Его дефолт повлияет на кредит, но не поставит под угрозу ваш дом.

Факт

Баланс HELOC в США на конец первого квартала 2023 года достиг $380 млрд, увеличившись на $3 млрд за квартал (данные Федерального резервного банка Нью-Йорка).

5. Не инвестируйте в недвижимость с помощью HELOC

В 2000-х многие использовали капитал дома для вложений в недвижимость, что приносило доход при росте цен. Однако после падения рынка многие оказались с долгами выше стоимости жилья.

Инвестиции в недвижимость остаются рискованными: непредвиденные расходы на ремонт и рыночные спады могут привести к убыткам. Использование HELOC для инвестиций — особенно рискованно для неопытных.

Аналогично, вложения в акции, паевые фонды или криптовалюты на деньги из HELOC сопряжены с высоким риском потерь, особенно при высокой волатильности.

Совет эксперта

Перекредитование дорогого долга на HELOC может сэкономить деньги, но только если устранить причины возникновения долгов.

Можно ли погасить ипотеку с помощью HELOC?

Технически это возможно, но проще и выгоднее оформить рефинансирование ипотеки. HELOC предлагает платежи только по процентам в период использования, после чего основной долг и проценты объединяются в ежемесячный платёж на срок до 15 лет. Неподготовленность к росту платежей может стать неприятным сюрпризом.

Стоит ли использовать HELOC для первоначального взноса на вторую недвижимость?

Использование HELOC под залог основного жилья для покупки второго дома — рискованно. Необходимо понимать риски инвестиций в недвижимость и обеспечивать достаточный денежный поток для обслуживания обоих кредитов и HELOC.

Основные риски HELOC

Главный риск — потеря дома из-за невыплаты долга. HELOC — это вторая ипотека, и в случае невыполнения обязательств банк может инициировать процедуру взыскания.

Альтернативы HELOC при необходимости срочных денег

В зависимости от суммы можно рассмотреть рефинансирование с изъятием наличных, кредитные карты с 0% ставкой на начальный период, автокредиты через кредитные союзы или займы из пенсионного плана 401(k). Каждый вариант требует тщательного анализа преимуществ и недостатков.

Вывод

Ремонт и улучшение жилья остаются лучшей причиной для использования HELOC. Важно помнить уроки прошлого: чрезмерное использование кредита под залог дома может привести к потере собственного капитала и недвижимости, особенно при падении рынка.

Собственный капитал — ценный актив, который нужно беречь. Экстренные ситуации и потребности в ремонте оправдывают использование HELOC, но расходы на отдых, автомобили, обучение, погашение долгов и инвестиции не должны становиться поводом для заимствований под залог жилья.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Ипотека на дату 15-11-2024. Статья под заголовком "Как не стоит использовать кредит под залог жилья: 5 распространённых ошибок" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Ипотека. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Как не стоит использовать кредит под залог жилья: 5 распространённых ошибок " помогает принимать более разумные решения в категории Ипотека. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.