Как законно минимизировать налог на прирост капитала при продаже жилья

Продажа недвижимости, которая выросла в цене, может привести к обязательству уплаты налога на прирост капитала. Однако благодаря Закону о налоговой поддержке 1997 года большинство владельцев жилья освобождены от этой обязанности. Если вы одиноки, вы не платите налог на прирост капитала с первых $250,000 прибыли (разница между ценой продажи и стоимостью приобретения). Для супругов, подающих совместную декларацию, эта сумма увеличена до $500,000. Существуют определённые требования и ограничения, которые рассмотрим ниже, а также советы по ведению документации, чтобы максимально снизить налоговые обязательства.

Основные моменты

• Продажа основного места жительства освобождается от налога на прирост капитала до $250,000 для одиноких и до $500,000 для супругов, подающих совместно.
• Эта льгота доступна не чаще одного раза в два года.
• К стоимости приобретения можно добавить расходы на улучшения жилья, что снижает налогооблагаемую прибыль.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости

Чтобы воспользоваться освобождением от налога, дом должен быть вашим основным местом жительства согласно правилам Налоговой службы США (IRS). Вы должны проживать в доме не менее 24 месяцев из последних пяти лет. Если вы продали недвижимость раньше этого срока, налог будет взиматься по обычным ставкам, зависящим от срока владения.

Важные детали

Краткосрочный прирост капитала облагается по ставкам обычного дохода — до 37% для высоких доходов. Для долгосрочного прироста применяются ставки 0%, 15% или 20%, в зависимости от дохода и статуса налогоплательщика.

Если вы владели недвижимостью не менее двух лет и соответствуете требованиям, вы можете исключить из налогооблагаемой базы до $250,000 (одинокие) или $500,000 (супруги). При этом допускается преобразование арендуемой недвижимости в основной дом, так как 24 месяца проживания не обязательно должны быть подряд.

Особые ситуации: вдовцы

Вдовы и вдовцы могут увеличить сумму освобождения до $500,000, если:

1. Продажа происходит в течение двух лет после смерти супруга.
2. Новый брак не заключён.
3. Ни один из супругов ранее не воспользовался льготой в течение последних двух лет.
4. Выполнены требования по владению и проживанию не менее двух лет.

Правило 2 из 5 лет

Если у вас несколько домов, важно определить, какой из них считается основным. Налоговая служба допускает освобождение только для одного основного места жительства. Правило 2 из 5 лет означает, что если вы проживали в доме суммарно 24 месяца за последние 5 лет, он считается основным.

Для супругов, подающих совместно, оба должны соответствовать этому требованию, чтобы получить освобождение в размере $500,000. Если один из супругов проживал в доме меньше времени, применяется меньшая сумма освобождения — $250,000.

Пример расчёта налога

Вы купили квартиру за $300,000, прожили в ней 1 год, затем сдавали в аренду 3 года, а потом ещё год жили в ней. Продали за $450,000, прибыль $150,000. Налог не взимается, так как прибыль ниже порога освобождения.

Если же продали за $600,000, прибыль составит $300,000. Из неё $250,000 освобождаются, а налог взимается с $50,000 по ставке 15% (для дохода в диапазоне $47,026–$518,900 в 2024 году). Можно учесть убытки от других инвестиций для снижения налогооблагаемой базы.

Требования и ограничения

Главное ограничение — освобождение можно использовать только раз в два года. Если вы продали один дом с льготой, продать второй без налога можно будет только спустя два года.

Совет

До 1997 года налог на прирост капитала можно было избежать, только покупая другое жильё в течение двух лет. Сейчас можно использовать выручку по своему усмотрению.

Когда налог платится полностью?

• Если дом не является вашим основным местом жительства.
• Если недвижимость была приобретена через обмен по правилу 1031 менее пяти лет назад.
• Если вы подлежите налогам на выход из страны.
• Если не выполнены требования по владению и проживанию в течение двух из последних пяти лет.
• Если вы уже использовали освобождение на другую продажу менее двух лет назад.

Налог на инвестиционную недвижимость

Инвестиционная или арендная недвижимость облагается иначе. Она не подпадает под освобождение от налога на прирост капитала. Тем не менее, предусмотрены другие способы снижения налогов, включая обмены по правилу 1031 и учёт убытков.

Для признания дома «вторым жильём» необходимо использовать его лично более 14 дней в году или 10% от дней аренды, если он сдаётся в аренду.

Обратите внимание

Обмены 1031 позволяют переносить налог на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, если вы инвестируете выручку в подобные объекты.

Как избежать налога на прирост капитала

Если вы проживали в доме два из последних пяти лет, можно использовать освобождение до $250,000 или $500,000 для супружеских пар. Другие способы — это обмены 1031 для инвестиционной недвижимости, либо конвертация второго дома в основной перед продажей.

Совет

Два года проживания в доме перед продажей позволят воспользоваться льготой по налогу.

Рассрочка при продаже

Чтобы снизить налоговую нагрузку при большой прибыли, можно использовать продажу в рассрочку. Тогда налоги платятся постепенно с каждой выплатой, что позволяет уменьшить налоговые ставки.

Расчёт стоимости приобретения

В стоимость приобретения входят цена покупки, расходы на улучшения, юридические услуги и сопутствующие траты. Эти суммы уменьшают налогооблагаемую прибыль при продаже.

Корректировка стоимости

Возмещение по страховке при повреждениях снижает стоимость приобретения. Затраты на улучшения увеличивают её.

Предупреждение

Расходы на поддержание дома без увеличения стоимости, краткосрочные улучшения и удалённые элементы не влияют на стоимость приобретения.

Наследство

При наследовании стоимость приобретения считается равной рыночной стоимости на момент смерти предыдущего владельца.

Отчётность перед налоговой

Если вы получили форму 1099-S о продаже недвижимости или у вас есть налогооблагаемая прибыль, необходимо подать налоговую декларацию. При полном освобождении сообщите об этом своему агенту недвижимости до 15 февраля следующего года.

Особые случаи: развод и военные

Развод

При разводе можно учитывать время владения и проживания бывшего супруга для выполнения требований по льготам.

Военные и госслужащие

Военнослужащие и некоторые госслужащие могут отложить требование о пятилетнем владении до 10 лет во время службы.

Можно ли продать дом без налога?

Да, если вы владеете и проживаете в доме два из последних пяти лет, не продавали другой дом с льготой в последние два года и прибыль не превышает лимит освобождения.

Как снизить налог при продаже дома?

• Компенсировать прибыль убытками от других активов.
• Использовать льготу на основной дом.
• Применять обмен по правилу 1031 для инвестиционных объектов.

Сколько налога платить при продаже?

Если прибыль превышает лимит освобождения, налог составляет обычно 15% от превышающей суммы, в зависимости от вашего налогового статуса и дохода.

Налог при продаже второго дома

Льгота действует только для основного жилья. Чтобы избежать налога при продаже второго дома, его можно превратить в основной, проживая в нём не менее двух лет из последних пяти.

Можно ли получить убыток при продаже?

Убытки по основному месту жительства не вычитаются, но могут учитываться для инвестиционной недвижимости и аренды. При продаже ниже рыночной цены родственнику налоговая служба может рассматривать разницу как подарок.

Совет эксперта

Кимберли Полак Герреро, CFP, Polero ICE Advisers, Нью-Йорк:

Помимо основных льгот, вы можете вычесть из цены продажи все расходы на покупку, улучшения и продажу, включая комиссию агентам, юридические услуги и налоги. Это значительно снижает налогооблагаемую прибыль и помогает попасть под освобождение от налога.

Итог

Налог на прирост капитала при продаже жилья может быть значительным, но законодательство предоставляет щедрые льготы для владельцев, соответствующих требованиям. Знание правил, своевременное планирование и консультации с профессионалами помогут минимизировать налоговые выплаты при продаже недвижимости.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Ипотека на дату 30-03-2024. Статья под заголовком "Как законно минимизировать налог на прирост капитала при продаже жилья" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Ипотека. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Как законно минимизировать налог на прирост капитала при продаже жилья " помогает принимать более разумные решения в категории Ипотека. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.