Как правильно оценивать акции в сфере недвижимости с помощью коэффициента P/E

Перед тем как вложить средства в конкретный актив, важно тщательно проанализировать его стоимость. Оценка инвестиции — ключевой этап, позволяющий понять, насколько привлекательна покупка с точки зрения текущей и будущей прибыли.

Для проведения такой оценки необходимы данные о финансовых показателях компании и информации о её управлении. Это справедливо и для компаний в сфере недвижимости. В этой статье мы рассмотрим, как применить коэффициент цена-прибыль (P/E) именно в сегменте недвижимости.

Основные выводы

• Коэффициент P/E помогает определить справедливую цену акции на основе прибыли на акцию.
• Компании с устоявшейся репутацией в сфере недвижимости зачастую торгуются с P/E в диапазоне от 35 до 45 по прогнозируемой прибыли из-за специфики оценки REITs.
• Необходимо учитывать, что амортизация недвижимости может искажать показатели прибыли REITs.

Что такое коэффициент цена-прибыль (P/E)?

P/E — это один из ключевых инструментов фундаментального анализа, позволяющий соотнести цену акции с прибылью на одну акцию (EPS). Этот показатель варьируется в зависимости от темпов роста компании, состояния отрасли, макроэкономических факторов и других обстоятельств.

При этом «прибыль» в формуле может быть как исторической (за прошедший год), так и прогнозируемой, при этом именно прогнозная прибыль чаще используется для оценки перспектив компании.

Преимущество P/E заключается в том, что он предоставляет относительную оценку, позволяя выявлять недооценённые или переоценённые акции.

Исторический (Trailing) P/E

Основан на прибыли компании за последние 12 месяцев. Вычисляется как текущая цена акции, делённая на фактическую прибыль на акцию за этот период. Использование реальных данных делает этот показатель более точным, однако он не гарантирует будущих результатов.

Прогнозный (Forward) P/E

Опирается на ожидаемую прибыль компании в будущем и помогает инвесторам прогнозировать динамику её финансовых результатов. Однако оценки могут быть завышены или занижены в зависимости от консервативности или оптимизма руководства.

Особенности применения P/E в недвижимости

Оценка физических объектов недвижимости обычно проводится через независимые экспертизы, учитывающие рыночные аналоги и инфраструктуру. Однако компании в сфере недвижимости, такие как REITs, управляющие активами и девелоперы, анализируются также с помощью P/E.

Из-за специфики деятельности REITs (например, использование показателя фондов операций, FFO) их P/E часто значительно выше, чем у компаний из других отраслей — обычно в пределах 35-45 по прогнозируемой прибыли.

Важно учитывать амортизацию — снижение стоимости объектов с течением времени, которая списывается и влияет на бухгалтерскую прибыль, что может создавать искажения в P/E.

Разные подходы к расчету P/E в недвижимости

Существует несколько источников, публикующих усреднённые значения P/E для недвижимости и других секторов.

Данные NYU Stern School

По состоянию на январь 2022 года Stern выделяет четыре категории в недвижимости с такими P/E:

• REITs: 118,59
• Девелопмент: 270,18
• Общая и диверсифицированная недвижимость: 34,41
• Операции и услуги в недвижимости: 91,59

Прогнозный P/E для девелоперов достигает 711,91, для диверсифицированных компаний — 49,77. Компании сферы услуг показывают исторический P/E 35,27 и прогнозный 19,86.

Данные Finviz.com

По состоянию на август 2022 года медианный прогнозный P/E для девелоперов составляет 12,89, для управляющих офисной и коммерческой недвижимостью — 49,26.

Для REITs в целом медианный P/E — 30,88. Внутри категории показатели варьируются от 7,6 до 80,28 в зависимости от специализации: торговая, жилая, офисная, промышленная недвижимость, гостиничный сектор, здравоохранение и диверсифицированные портфели.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Альтернативные инвестиции на дату 07-08-2022. Статья под заголовком "Как правильно оценивать акции в сфере недвижимости с помощью коэффициента P/E" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Альтернативные инвестиции. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Как правильно оценивать акции в сфере недвижимости с помощью коэффициента P/E " помогает принимать более разумные решения в категории Альтернативные инвестиции. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.