Гибкие ипотечные кредиты с регулируемой ставкой: как они работали и почему исчезли

Юлия Каган — опытный финансовый журналист и бывший главный редактор раздела личных финансов издания ZAMONA.

Что такое гибкая ипотека с регулируемой ставкой?

Гибкая ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — это вид кредита с переменной процентной ставкой, который позволял заемщикам выбирать один из нескольких вариантов ежемесячных платежей. В начале 2000-х такие кредиты стали популярными, поскольку открывали доступ к покупке жилья многим людям. Однако низкие стандарты выдачи стали одной из причин ипотечного кризиса 2007–2008 годов.

В 2014 году Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) фактически запретило гибкие ARMs, введя строгие требования к квалифицированным ипотечным кредитам (QM).

Ключевые моменты

• Гибкая ипотека ARM давала выбор из четырёх вариантов платежей каждый месяц.
• Варианты включали стандартный 30-летний платёж, ускоренный 15-летний платёж, выплату только процентов и минимальный платёж, который мог не покрывать всю сумму процентов.
• Часто вначале предлагалась низкая ставка, за которой следовал резкий рост, вызывающий «шок платежей» и финансовые трудности у заемщиков.
• С 2014 года такие кредиты в США больше не выдаются.

Как работали гибкие ARMs?

Известные также как option ARM, эти кредиты предоставляли заемщику свободу менять тип платежа ежемесячно. На выбор были:

• Полный 30-летний амортизируемый платёж;
• Полный 15-летний амортизируемый платёж;
• Оплата только процентов;
• Минимальный платёж, который не всегда покрывал проценты по кредиту.

В первые месяцы ставка была очень низкой, часто около 1%, после чего она резко повышалась, основываясь на рыночных индексах, например, индексе стоимости сбережений Wells Fargo (COSI) плюс маржа. Платежи могли увеличиваться ежегодно, но с фиксированным потолком роста.

Каждые пять лет сумма платежа пересчитывалась с учётом оставшегося срока кредита.

История гибких ипотек ARM

Гибкие ARMs стали популярными в конце 1990-х и начале 2000-х, когда рынок жилья стремительно рос. Низкие стартовые ставки давали надежду многим заемщикам приобрести жильё, даже если их доходы не позволяли классическую ипотеку.

Однако многие не понимали, что минимальные платежи приводят к накоплению процентов и росту основного долга — явлению, называемому негативной амортизацией. Когда рынок жилья рухнул в 2007 году, многие оказались должны банкам больше, чем стоила их недвижимость.

Факт

Многие владельцы гибких ARMs столкнулись с «шоком платежей» — резким увеличением долгов, которые их доход не мог покрыть, что приводило к массовым дефолтам.

Продать или рефинансировать такие дома было невозможно из-за снижения стоимости, а рост ставок усугубил финансовое положение заемщиков, что вызвало волну невыплат и кризис на финансовых рынках.

Риски гибких ипотек

Многие заемщики не осознавали всю сложность условий — в частности, что минимальные платежи увеличивают общий долг. Кроме того, лимит на рост долга составлял от 110% до 125% от первоначальной суммы.

Минимальные платежи регулярно росли, а опция выплаты только процентов была ограничена первым десятилетием. В итоге платежи зачастую удваивались уже через несколько лет.

Законодательное регулирование и запрет

Хотя часть заемщиков была недостаточно финансово грамотной, многих ввели в заблуждение недобросовестные кредиторы, которые выдавали кредиты заемщикам, не соответствующим стандартам.

В 2014 году CFPB ввело требования к квалифицированным ипотекам, которые исключили кредиты с негативной амортизацией, тем самым заставив банки отказаться от гибких ARMs в пользу более традиционных ипотек.

Что такое ипотека с регулируемой ставкой?

Ипотека ARM обычно предлагает низкую стартовую ставку, которая меняется с течением времени в зависимости от рыночных условий. Это выгодно при снижении ставок, но может привести к росту платежей.

Что такое ипотека с фиксированной ставкой?

Фиксированная ипотека сохраняет одну ставку на весь срок кредита, обеспечивая стабильность платежей. Снижение ставок на рынке не влияет на ваш кредит без рефинансирования.

Как выбрать ипотеку?

Выбор зависит от индивидуальных обстоятельств и ситуации на рынке. При низких ставках фиксированная ипотека может быть более выгодной и безопасной.

Итог

Гибкие ипотеки с регулируемой ставкой — уникальный финансовый продукт начала 2000-х, который открывал доступ к жилью, но таил в себе серьезные риски. После кризиса 2007–2008 годов и ужесточения правил выдачи такие кредиты были выведены из обращения в США.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Ипотека на дату 08-09-2024. Статья под заголовком "Гибкие ипотечные кредиты с регулируемой ставкой: как они работали и почему исчезли" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Ипотека. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Гибкие ипотечные кредиты с регулируемой ставкой: как они работали и почему исчезли " помогает принимать более разумные решения в категории Ипотека. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.