Как использовать обмен 1031 для накопления капитала без уплаты налогов

Узнайте, как опытные инвесторы используют обмен 1031 для отсрочки налогов на прирост капитала и увеличения своего капитала.

Что такое раздел 1031?

Обмен 1031 — это процесс замены одного инвестиционного объекта недвижимости на другой с возможностью отсрочки уплаты налогов на прирост капитала. Название происходит от раздела 1031 Налогового кодекса США (Internal Revenue Code, IRC) и широко используется профессионалами в сфере недвижимости и инвесторами.

Для успешного обмена необходимо соблюдать множество условий, в том числе обменять объекты недвижимости одинакового типа и расположенные в США. Кроме того, существуют ограничения по использованию обмена для дач и иных видов недвижимости, а также строгие временные рамки и налоговые нюансы.

Если вы планируете воспользоваться обменом 1031 или просто хотите узнать о нем больше, ознакомьтесь с основными правилами ниже.

Основные моменты

• Обмен 1031 позволяет инвесторам отсрочить уплату налога на прирост капитала, реинвестируя средства от продажи одной инвестиционной недвижимости в другую аналогичную.
• Обмен должен касаться только недвижимости, а не личного имущества (за исключением специфических случаев, например, бизнеса в сфере недвижимости).
• Участвующие объекты должны находиться на территории США.
• Существуют жесткие сроки: замена объекта должна быть определена в течение 45 дней, а сделка завершена в течение 180 дней с момента продажи.
• Наличные или разница в ипотечных обязательствах, называемые "boot", могут привести к налогообложению.

Понимание раздела 1031

Обмен 1031 (также известный как обмен одинаковых видов собственности или Starker exchange) позволяет инвесторам обменять один объект недвижимости на другой схожего типа, не признавая при этом прирост капитала на момент обмена. Обычно продажа недвижимости облагается налогом, но соблюдение требований 1031 позволяет отсрочить или минимизировать налоговые обязательства, перенося их на момент окончательной продажи.

Нет ограничений по количеству таких обменов. При успешной реализации вы уплатите налог на долгосрочный прирост капитала (в 2024 году — от 0% до 20%, в зависимости от дохода) только один раз.

Например, вы можете обменять жилой комплекс на коммерческую недвижимость или земельный участок, если оба объекта служат инвестиционным или бизнес-целям и находятся в США. Правила достаточно гибкие и даже допускают обмен одного бизнеса на другой, но здесь важно быть внимательным к деталям.

Обмен 1031 применяется к инвестиционной и коммерческой недвижимости, но при определенных условиях может касаться и бывшего основного места жительства. Также обмен дачами возможен, но с более жесткими ограничениями, чем раньше.

Важное

Оба объекта должны находиться на территории США, чтобы обмен 1031 был признан действительным.

Особенности обмена амортизируемой недвижимости

При обмене амортизируемой недвижимости могут возникнуть налоговые обязательства, связанные с возвратом ранее учтенной амортизации, которая облагается как обычный доход. Если вы меняете здание на другое здание, возврата амортизации можно избежать. Но при обмене улучшенного участка с постройкой на необлагородженный земельный участок без построек, амортизация будет возвращена в виде дохода.

Изменения в правилах обмена 1031

До вступления в силу Закона о сокращении налогов и рабочих местах (Tax Cuts and Jobs Act, TCJA) в декабре 2017 года обмен 1031 распространялся также на личное имущество, например, лицензии на франшизы, самолеты и оборудование. Сейчас же квалифицируется только недвижимость. Впрочем, TCJA ввел возможность полной амортизации некоторых видов личного имущества, что частично компенсирует эти изменения.

Интересный факт

Обмен акциями корпораций или долями в партнерствах никогда не подпадал под 1031, но доли в недвижимости в форме совместного владения (tenants in common, TIC) по-прежнему подходят.

Сроки и правила обмена 1031

Обычно обмен подразумевает прямой обмен между двумя сторонами, но найти идеального партнера сложно. Поэтому чаще используются отсроченные обмены с участием посредника (qualified intermediary), который получает средства от продажи и приобретает заменяющую недвижимость.

Важно соблюдать два ключевых срока:

Правило 45 дней

После продажи первой недвижимости у вас есть 45 дней, чтобы письменно обозначить посреднику объект замены. Нельзя принимать наличные — это аннулирует статус 1031.

IRS разрешает указать до трех объектов замены, при этом можно указать больше, если они соответствуют определенным требованиям по стоимости.

Правило 180 дней

Сделка по приобретению нового объекта должна быть завершена в течение 180 дней после продажи исходной недвижимости.

Предупреждение

Оба срока идут параллельно — отсчет начинается с даты закрытия первой сделки. Например, если вы обозначаете замену на 45-й день, у вас останется всего 135 дней на закрытие сделки.

Обратный обмен

Возможен и обратный обмен, когда вы сначала приобретаете заменяющий объект, а затем продаете исходный. В этом случае действуют те же 45- и 180-дневные сроки, и замена оформляется через специального держателя титула (exchange accommodation titleholder).

Налоговые нюансы обмена: наличные и долги

Остаток наличных средств после обмена ("boot") облагается налогом на прирост капитала. Аналогично, если ипотечный долг на новом объекте меньше, чем на старом, разница считается "boot" и подлежит налогообложению.

Например, если вы продаете объект с ипотекой $1 млн и покупаете объект с ипотекой $900 тыс., то $100 тыс. разницы будут облагаться налогом как доход.

Многие инвесторы попадают в трудности из-за несоблюдения учета долговых обязательств. Если после обмена ваш долг уменьшается, это рассматривается как доход, даже если вы не получили наличные.

Обмены 1031 для дач и вторичных домов

Ранее налогоплательщики использовали обмен 1031 для замены одной дачи на другую, а затем переезжали в новый дом и использовали налоговые льготы для основного места жительства. Однако с 2004 года законодательство ужесточилось.

Тем не менее, можно преобразовать дачу в арендную недвижимость, сдать её в аренду на длительный срок и затем выполнить обмен 1031. Важно, чтобы недвижимость реально сдавалась в аренду, иначе она не будет считаться инвестиционной.

Использование обмена 1031 при смене основного места жительства

Если вы планируете использовать объект после обмена как второй или основной дом, сразу переезжать нельзя. IRS установило безопасные правила, согласно которым в течение двух лет после обмена объект должен сдаваться в аренду не менее 14 дней в год, а личное пользование не должно превышать 14 дней или 10% от срока аренды.

Также после обмена нельзя сразу применять налоговые вычеты для основного места жительства — придется ждать не менее пяти лет с даты приобретения.

Обмены 1031 в планировании наследства

Одно из ключевых преимуществ обмена 1031 — возможность эффективного планирования наследства. При смерти наследники получают недвижимость по текущей рыночной стоимости без необходимости уплаты отложенных налогов на прирост капитала.

Как отчитываться о сделках 1031 в IRS

Обмен 1031 необходимо указать в налоговой декларации, подав форму 8824 в год проведения обмена. В форме указываются данные о недвижимости, датах сделок, связях с другими сторонами и стоимости объектов, а также информация об уступках и долговых обязательствах.

Важно корректно заполнить форму, чтобы избежать штрафов и доначисления налогов.

Форму 8824 можно скачать на официальном сайте IRS.

Можно ли делать обмен 1031 с основным жильём?

Обычно основное жильё не подходит для обмена 1031, поскольку оно не является инвестиционной собственностью. Однако, если вы сдавали дом в аренду длительное время и не проживали в нем, он может квалифицироваться как инвестиционный объект.

Можно ли обменять вторичный дом?

Обмен 1031 применяется к недвижимости, используемой для инвестиций. Обычный дачный дом без аренды не подходит, но если он приносит доход, обмен возможен.

Можно ли изменить собственника заменяющей недвижимости сразу после обмена?

Рекомендуется хранить собственность несколько лет после обмена. Продажа или изменение владения слишком рано может привести к отмене налоговых преимуществ.

Пример обмена 1031

Ким владеет жилым комплексом стоимостью $2 млн, что вдвое превышает цену покупки семь лет назад. Её брокер предлагает обменять его на более дорогой коммерческий объект за $2,5 млн с более высокой доходностью.

Используя обмен 1031, Ким может продать старую недвижимость и инвестировать в новую, не уплачивая сразу налог на прирост капитала, что позволяет ей сохранить больше средств для покупки.

Что такое возврат амортизации при обмене 1031?

Амортизация позволяет инвесторам снижать налогооблагаемый доход за счет учёта износа имущества. При продаже недвижимости IRS требует вернуть часть этих вычетов, включив их в налогооблагаемый доход. Обмен 1031 откладывает этот процесс, перенося амортизационную базу на новый объект.

Итог

Обмен 1031 — мощный инструмент для опытных инвесторов, позволяющий эффективно накапливать капитал с отсрочкой налогов. Однако сложность правил требует тщательного понимания и привлечения профессиональных консультантов даже при значительном опыте.

Изучите полезные статьи в категории Налоги на дату 21-12-2024. Статья под заголовком "Как использовать обмен 1031 для накопления капитала без уплаты налогов" предлагает глубокий анализ и практические советы в области Налоги. Каждая статья подготовлена экспертами для предоставления максимальной ценности читателям.

Статья " Как использовать обмен 1031 для накопления капитала без уплаты налогов " расширяет ваши знания в категории Налоги, держит вас в курсе последних событий и помогает принимать обоснованные решения. Каждая статья основана на уникальном контенте, обеспечивая оригинальность и качество.