Умное управление недвижимостью: обратные ипотеки и безотзывные трасты

Обратные ипотеки и безотзывные трасты: как они работают вместе и по отдельности

Пожилые собственники жилья часто сталкиваются с задачей получить средства из стоимости своего дома, одновременно защищая свои финансовые активы. Обратная ипотека предоставляет возможность использовать часть капитала жилья, оставаясь в доме. Размещение недвижимости в безотзывном трасте помогает избежать налогов на наследство и упрощает получение государственных льгот, таких как Medicaid, если потребуется уход в доме престарелых.

Основные моменты

• Обратные ипотеки позволяют людям старше 62 лет использовать часть капитала дома без его продажи.
• Безотзывные трасты защищают активы, включая недвижимость, от налогов на наследство и помогают квалифицироваться на государственные льготы.
• Оба инструмента связаны с расходами и имеют определённые ограничения.
• Дом с обратной ипотекой можно передать в безотзывной траст, но для большинства это не принесет заметной выгоды.

Принцип работы обратной ипотеки

Обратная ипотека позволяет владельцу жилья получать средства несколькими способами: единовременной выплатой, ежемесячным доходом или кредитной линией для использования по мере необходимости. Кредит нужно погасить после смерти заемщика, переезда или продажи дома.

Самый распространённый вариант – ипотека с конверсией капитала (HECM), доступная заемщикам от 62 лет и старше. Этот кредит застрахован Федеральным жилищным управлением США (FHA) для защиты кредиторов.

Младшие супруги могут быть внесены в договор как незаёмщики, что даёт им право оставаться в доме после смерти или переезда основного заемщика при соблюдении определённых условий.

Максимальная сумма HECM в 2025 году составляет около 1,2 миллиона долларов. Также существуют частные обратные ипотеки с более высокими лимитами, но без государственной страховки.

Что такое безотзывной траст

Трасты бывают отзывными и безотзывными. Отзывные можно менять в любое время, безотзывные – гораздо сложнее изменить после создания.

Они позволяют более гибко управлять активами, чем обычное завещание, и помогают избежать долгих и затратных процедур наследования. Оспорить траст сложнее, что обеспечивает дополнительную защиту наследства.

В безотзывном трасте активы становятся собственностью траста и выходят из личного владения, что исключает их включение в налогооблагаемую базу и защищает от кредиторов.

Создание и обслуживание безотзывного траста обходится дороже, но он может принимать разные формы в зависимости от целей учредителя.

Безотзывной траст для минимизации налогов на наследство

Безотзывные трасты уменьшают налогооблагаемую базу за счет исключения активов из наследства. Однако это актуально для состоятельных людей, так как в 2024 году налог не взимается с первых 13,61 миллиона долларов активов (в 2025 — около 14 миллионов). В ряде штатов и округе Колумбия также действуют собственные пороги и налоги.

Использование безотзывного траста для получения Medicaid

Medicaid – совместная программа штатов и федерального правительства США, обеспечивающая медицинскую помощь нуждающимся и пожилым гражданам. Правила могут различаться в зависимости от штата.

Многие обращаются к Medicaid для оплаты ухода в домах престарелых, так как Medicare покрывает такие расходы ограниченно.

Для получения Medicaid учитываются доходы и активы, включая стоимость жилья. В большинстве штатов для одного человека лимит капитала в недвижимости составляет от 730 000 до 1 097 000 долларов. Исключение — Калифорния, где лимит не установлен.

Если супруг живет в доме, ограничений на стоимость жилья нет. Помимо жилья учитываются банковские счета, инвестиции, пенсионные накопления и дополнительная недвижимость.

Снижение активов и период проверки

Если активы превышают лимиты, применяется метод «снижения» — расходование средств для попадания под порог. При этом действует пятилетний «период проверки», в течение которого нельзя просто дарить или продавать активы по заниженной цене.

Разрешены расходы на ремонт жилья, автомобиль, медицинские устройства и оплату ухода до достижения нужного уровня активов.

Положить активы в безотзывной траст до начала периода проверки — ещё один способ уменьшить учитываемые активы.

Существуют исключения, позволяющие передать жильё родственникам без штрафов, например, детям, которые ухаживали за заявителем, или братьям и сестрам, проживающим в доме.

Обратные ипотеки и безотзывные трасты: совместное использование

Эти инструменты служат разным целям и подходят разным категориям людей. Безотзывные трасты полезны тем, кто хочет сохранить значительные активы для наследников. Обратные ипотеки чаще выбирают те, чье основное богатство — это дом средней стоимости. В 2019 году средний размер кредита HECM составлял около 163 000 долларов.

С учётом высоких лимитов по Medicaid и налогам, большинство владельцев обратных ипотек не найдут особой выгоды в безотзывных трастах. Вместо этого они могут рассмотреть уменьшение капитала с помощью обратной ипотеки, учитывая связанные с ней затраты и влияние на общий финансовый портфель.

Тем не менее, дом с обратной ипотекой можно передать в безотзывной траст. Наследник в этом случае обязан погасить ипотеку, продав дом или выкупив его, возможно, с помощью средств траста.

Стоимость безотзывного траста

Цена создания безотзывного траста зависит от его типа, сложности имущества и штата. Кроме того, существуют регулярные административные расходы, которые могут быть существенными.

Можно ли изменить безотзывной траст?

Безотзывные трасты сложно изменить, но возможно. Одним из методов является «декантирование» — перевод активов из одного траста в другой с новыми условиями, если это разрешено законодательством штата.

Облагаются ли выплаты по обратной ипотеке налогом?

Нет. Служба внутренних доходов США (IRS) рассматривает суммы, получаемые по обратной ипотеке, как заемные средства, а не доход, поэтому они не облагаются налогом.

Выводы

Обратные ипотеки и безотзывные трасты — мощные инструменты для финансового и наследственного планирования, но они сложны и могут быть дорогими. Их использование требует тщательного анализа и консультаций с квалифицированными специалистами: юристами, бухгалтерами и финансовыми консультантами. В случае HECM обратных ипотек обязательна консультация с одобренным государственным консультантом.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Ипотека на дату 22-01-2025. Статья под заголовком "Умное управление недвижимостью: обратные ипотеки и безотзывные трасты" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Ипотека. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Умное управление недвижимостью: обратные ипотеки и безотзывные трасты " помогает принимать более разумные решения в категории Ипотека. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.