Инновационные кредиты для энергосбережения: как Property Assessed Clean Energy (PACE) меняет рынок недвижимости

Сюзанна — опытный маркетолог и автор контента, обладатель степени бакалавра финансов в Bridgewater State University, специализируется на создании эффективных стратегий контент-маркетинга.

Что такое кредит Property Assessed Clean Energy (PACE)?

Кредит Property Assessed Clean Energy (PACE) — это специализированный финансовый инструмент, предназначенный для реализации энергоэффективных и возобновляемых энергетических проектов в жилой и коммерческой недвижимости.

Программы PACE находятся под контролем Министерства энергетики США. Уже профинансировано более 3,4 миллиарда долларов на проекты повышения энергоэффективности в коммерческом секторе в 38 штатах и округе Колумбия.

Жилая составляющая развивается медленнее: программы доступны пока только в Калифорнии, Флориде и Миссури. По состоянию на декабрь 2021 года более 323 000 домовладельцев воспользовались этими кредитами для модернизации своих домов.

Основные моменты

• Программы PACE применимы как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.
• Кредит привязан к объекту недвижимости, а не к владельцу.
• Погашение происходит через налоговые сборы, кредит считается налоговым обременением.
• Продажа недвижимости с действующим кредитом PACE может быть затруднена, так как обязательства переходят к новому владельцу.
• Некоторые ипотечные кредиторы не одобряют покупку недвижимости с PACE-кредитом.

Как работает PACE-кредит?

Финансирование PACE можно использовать для множества энергоэффективных улучшений: сейсмоустойчивых конструкций, подготовки к ураганам, установки солнечных панелей, энергоэффективных крыш и светодиодного освещения.

Недвижимость служит залогом, а долг привязан к объекту, а не к конкретному владельцу — обязательства переходят вместе с ним при смене собственника.

В отличие от традиционных кредитов, PACE не требует первоначального взноса и регулярных ежемесячных платежей. Погашение происходит через налоговые начисления, распределённые на 10–20 лет.

Процесс одобрения отличается от ипотечного: кредит может покрывать 100% стоимости улучшений, а кредитоспособность владельца не является главным критерием. Программы администрируются на уровне штатов и муниципалитетов с определённой степенью гибкости.

Рынок жилых PACE-кредитов оценивается примерно в 7,7 миллиарда долларов и стремительно растёт. Коммерческий сектор занимает около 3,4 миллиарда долларов с более чем 2 700 реализованными проектами.

Предупреждение

Крупные ипотечные организации, такие как Freddie Mac и Fannie Mae, отказывают в ипотеке при наличии PACE-кредита, что необходимо учитывать при планировании.

Преимущества и недостатки PACE-кредита

PACE-кредиты позволяют улучшить денежный поток за счёт распределения платежей на длительный срок, привлекая частный капитал и давая возможность вычета процентов из налоговой базы. Более того, они стимулируют внедрение энергоэффективных технологий в городах.

Однако минусы включают необходимость владения недвижимостью, возможные значительные затраты на юридическое оформление, невозможность финансирования портативных предметов и сложности при продаже объекта с кредитом.

• Плюсы:
  • Снижение финансовой нагрузки благодаря рассрочке
  • Отсутствие первоначального взноса
  • Создание энергоэффективных объектов
  • Возможность налоговых льгот
  • Сокращение расходов на энергоресурсы
• Минусы:
  • Высокие стартовые расходы на оформление
  • Доступно только собственникам недвижимости
  • Сложности при продаже с обременением
  • Процентные ставки могут превышать средние по рынку

Процесс оформления PACE-кредита

Как и при ипотеке, на одобрение влияют доля собственного капитала в недвижимости, история платежей и способность выплачивать налоговые сборы.

После одобрения нужно найти подрядчика, готового работать с PACE. Оплата подрядчику производится после завершения работ, а заемщик возвращает сумму через налоговые платежи.

Рекомендуется сравнить альтернативные варианты кредитования и тщательно изучить условия, включая возможные налоговые льготы и дополнительные сборы.

Секьюритизация PACE-кредитов

Инвесторы проявляют всё больший интерес к облигациям, обеспеченным PACE-кредитами. Например, компания Ygrene Energy Fund в 2020 году успешно выпустила инвестиционные облигации на сумму 318 миллионов долларов.

По состоянию на декабрь 2021 года компания провела 10 секьюритизаций на общую сумму 2 миллиарда долларов, оставаясь лидером в сфере PACE-кредитования жилых и коммерческих объектов.

Облигации выпускаются местными органами власти, являются налоговыми муниципальными бумагами и обеспечиваются платежами по налоговым обременениям на недвижимость.

Пример реализации PACE-кредита

В декабре 2018 года был выдан крупный коммерческий PACE-кредит на 24,9 миллиона долларов компании Shamrock Development, которая использовала средства для обновления гостиницы Marriott, жилого комплекса и торговых площадей в центре Омахи.

Город Омаха курирует программу через Eastern Nebraska Clean Energy Assessment District. По состоянию на 2021 год часть проектов завершена, строительство продолжается.

Особые моменты

Легкость доступа к финансированию PACE сравнивают с кредитной доступностью во время ипотечного кризиса.

В июле 2016 года Федеральная жилищная администрация США начала страховать ипотечные кредиты с обременениями PACE, при этом платежи по ним включаются в налоговые сборы.

Откуда берутся средства для PACE?

Средства обычно привлекаются через муниципальные облигации.

Можно ли досрочно погасить PACE-кредит?

Да, досрочное погашение возможно путём единовременной выплаты всей суммы начислений, что снимает налоговое обременение с недвижимости.

Можно ли продать дом с PACE-кредитом?

Да, поскольку кредит привязан к недвижимости, а не к владельцу, новый покупатель принимает на себя обязательства по оплате.

Как рефинансировать ипотеку при наличии PACE-кредита?

Рефинансирование может быть сложным, так как PACE-кредиты являются налоговыми обременениями и требуют погашения до или одновременно с рефинансированием. Некоторые кредиторы позволяют рефинансировать с условием выплатить PACE-кредит за счёт новых средств.

Откройте для себя интересные темы и аналитические материалы в категории Владение недвижимостью на дату 24-07-2022. Статья под заголовком "Инновационные кредиты для энергосбережения: как Property Assessed Clean Energy (PACE) меняет рынок недвижимости" предоставляет новые идеи и практические рекомендации в области Владение недвижимостью. Каждая тема тщательно проанализирована, чтобы дать читателям полезную информацию.

Тема " Инновационные кредиты для энергосбережения: как Property Assessed Clean Energy (PACE) меняет рынок недвижимости " помогает принимать более разумные решения в категории Владение недвижимостью. Все темы на нашем сайте уникальны и предлагают ценную информацию для аудитории.