Panduan Lengkap Memahami Keuntungan dari Properti Sewa

Cara Menghitung Keuntungan Investasi Properti Sewa

Investasi properti sewa menjadi pilihan menarik bagi para investor yang ingin memperluas portofolio mereka di luar saham dan obligasi, sekaligus mendapatkan pendapatan pasif yang stabil. Properti yang strategis di pasar yang berkembang berpotensi memberikan aliran kas yang konsisten sekaligus kenaikan nilai properti dari waktu ke waktu. Dengan menambahkan pinjaman, keuntungan atas ekuitas investor bisa meningkat berkat efek leverage.

Meskipun membangun portofolio properti sewa tampak seperti rencana pensiun dini yang ideal, para investor harus menyadari tantangan yang menyertainya. Untungnya, properti memiliki rekam jejak yang kuat dan berbagai metrik kinerja yang dapat membantu pengambilan keputusan yang tepat. Salah satu metrik terpenting adalah Return on Investment (ROI) atau keuntungan investasi.

Intisari Penting

• ROI sangat penting untuk menilai profitabilitas properti sewa.
• Perhitungan ROI bergantung pada apakah properti dibeli secara tunai atau menggunakan pembiayaan.
• Biaya operasional, perawatan, dan tingkat kekosongan sangat mempengaruhi ROI.
• Leverage dan syarat pembiayaan juga dapat mengubah hasil ROI.

Memahami Return on Investment (ROI)

ROI adalah metrik utama bagi investor properti untuk mengukur seberapa efektif investasi menghasilkan keuntungan dibandingkan biaya awal. ROI yang tinggi menunjukkan investasi yang menguntungkan, sedangkan ROI rendah menandakan potensi risiko keuangan.

Bersama dengan internal rate of return (IRR) dan cash-on-cash return, ROI adalah cara terbaik untuk menilai daya tarik suatu properti investasi.

ROI properti sewa membantu investor menilai seberapa optimal modal yang ditanamkan menghasilkan pendapatan dari sewa, apresiasi nilai properti, dan manfaat pajak.

Dengan memahami ROI, investor dapat:

• Menilai berbagai properti berdasarkan potensi keuntungan.
• Menentukan apakah properti memenuhi target keuntungan yang diharapkan (hurdle rate).
• Mengidentifikasi peluang untuk mengurangi biaya atau meningkatkan pendapatan.
• Membuat keputusan strategis seperti menahan, menjual, atau refinancing properti.

Berikut ini dua contoh cara menghitung ROI pada properti sewa residensial, baik pembelian tunai maupun pembiayaan dengan hipotek.

Rumus ROI

ROI dihitung dengan rumus:
ROI = (Nilai Investasi Saat Ini – Biaya Investasi) / Biaya Investasi

Contohnya, jika Anda membeli saham senilai $10,000 dan setahun kemudian nilainya menjadi $16,000, maka ROI Anda adalah 60%, yaitu ($16,000 - $10,000) / $10,000.

Menghitung ROI Properti Sewa

Dalam properti, perhitungan ROI lebih kompleks dibanding saham karena harus mempertimbangkan utang, suku bunga, pajak properti, asuransi, perawatan, serta modal awal dan pendapatan sewa.

ROI properti dihitung dengan membandingkan pendapatan bersih properti dengan biaya awal. Misalnya, jika properti dibeli seharga $100,000 dan menghasilkan keuntungan bersih $10,000 per tahun, maka ROI adalah 10%.

ROI untuk Pembelian Tunai

Perhitungan ROI pembelian tunai lebih sederhana:

• Investor membeli properti seharga $100,000.
• Biaya penutupan 5% atau $5,000.
• Komisi agen properti 5% atau $5,000.
• Total biaya awal menjadi $110,000.
• Pendapatan sewa $1,000 per bulan atau $12,000 per tahun.
• Biaya seperti asuransi dan pajak sekitar $300 per bulan atau $3,600 per tahun.

Setelah dikurangi biaya, pendapatan bersih tahunan adalah $8,400. ROI dihitung $8,400 dibagi $110,000, menghasilkan 7.6%.

ROI untuk Pembelian dengan Pembiayaan

Perhitungan ROI untuk properti yang dibiayai dengan pinjaman sedikit lebih rumit:

• Properti seharga $100,000 dengan uang muka 20% atau $20,000.
• Biaya penutupan tetap $10,000.
• Total investasi awal $30,000 (uang muka + biaya penutupan).
• KPR 30 tahun dengan bunga 5%, cicilan bulanan sekitar $429.46 atau $5,153.52 per tahun.
• Pendapatan sewa $1,000 per bulan atau $12,000 per tahun.
• Biaya operasional $300 per bulan atau $3,600 per tahun.

Setelah dikurangi biaya dan cicilan, pendapatan bersih adalah $3,246.48. Dibagi investasi awal $30,000, ROI mencapai 10.8%.

Contoh ini menunjukkan bahwa meskipun pendapatan bersih lebih rendah karena cicilan, ROI lebih tinggi karena modal awal yang lebih kecil berkat leverage.

Ekuitas Properti

Kekuatan leverage juga terlihat dari ekuitas yang terbentuk. Setelah satu tahun, pokok pinjaman berkurang sebesar $1,180.29, menambah nilai investasi investor.

Jika ekuitas ini dihitung, total keuntungan meningkat menjadi $4,426.77 atau ROI 14.8%.

Faktor yang Mempengaruhi ROI Properti Sewa

Biaya dan Pemeliharaan

ROI lebih dari 10% memang menarik, tapi investor harus mengantisipasi biaya tak terduga seperti perbaikan atap atau boiler yang bisa menggerus keuntungan.

Disarankan mengalokasikan sekitar 50% dari pendapatan sewa untuk biaya operasional dan pemeliharaan sebagai cadangan.

Tingkat Kekosongan

Selain itu, anggarkan sekitar 1-2% dari harga beli setiap tahun untuk biaya besar seperti penggantian HVAC atau perbaikan struktural, ditambah dana cadangan 2-6 bulan biaya operasional untuk menghindari kekurangan kas saat proyek besar muncul.

Tingkat kekosongan yang tinggi mengurangi pendapatan sewa karena properti tidak menghasilkan pendapatan, sementara biaya tetap berjalan. Ini juga menaikkan biaya pergantian penyewa seperti iklan dan renovasi.

Untuk mengurangi kekosongan:

1. Seleksi penyewa secara ketat dengan pemeriksaan latar belakang dan referensi.
2. Tetapkan harga sewa kompetitif agar properti cepat terisi dan menghindari kerugian.
3. Rawat properti dengan inspeksi rutin dan perbaikan cepat untuk menarik dan mempertahankan penyewa.

Pembelian Tunai vs Pembiayaan

Pembiayaan dengan KPR dapat meningkatkan ROI karena modal awal yang lebih kecil, namun membawa risiko tambahan seperti beban cicilan, biaya bunga, dan risiko pasar.

Disarankan cicilan bulanan tidak lebih dari 28% dari pendapatan bulanan bruto, dan total hutang tidak lebih dari 36% untuk menjaga kesehatan keuangan (aturan 28/36).

Kesimpulan

ROI adalah indikator utama dalam menilai profitabilitas properti sewa, memperhitungkan pendapatan sewa, biaya operasional, biaya pembiayaan, dan manfaat pajak. Leverage dapat memperbesar keuntungan, namun risiko seperti kekosongan dan biaya tak terduga harus dikelola dengan baik.

Dengan pendekatan riset yang matang, ketelitian finansial, dan manajemen properti yang tepat, investasi properti sewa dapat menjadi sumber pendapatan yang stabil dan menguntungkan.

Jelajahi artikel bermanfaat di kategori Investasi Alternatif pada tanggal 10-03-2025. Artikel berjudul "Panduan Lengkap Memahami Keuntungan dari Properti Sewa" menawarkan analisis mendalam dan saran praktis di bidang Investasi Alternatif. Setiap artikel dibuat dengan cermat oleh para ahli untuk memberikan nilai maksimal bagi pembaca.

Artikel " Panduan Lengkap Memahami Keuntungan dari Properti Sewa " memperluas pengetahuan Anda dalam kategori Investasi Alternatif, menjaga Anda tetap terinformasi tentang perkembangan terbaru, dan membantu membuat keputusan yang tepat. Setiap artikel berbasis konten unik, menjamin orisinalitas dan kualitas.