Panduan Lengkap Memahami dan Menganalisis REITs untuk Investasi Properti

Pelajari cara menilai REIT dengan tepat

Real Estate Investment Trust (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau mendanai properti yang menghasilkan pendapatan. Secara hukum, REIT diwajibkan membagikan minimal 90% keuntungan mereka sebagai dividen kepada pemegang saham.

Dalam artikel ini, kita akan mengeksplorasi karakteristik REIT, metode evaluasi yang efektif, serta berbagai cara berinvestasi di REIT, termasuk melalui platform crowdfunding properti.

Poin Penting

• REIT harus membagikan minimal 90% pendapatannya sebagai dividen kepada pemegang saham.
• Rasio nilai buku kurang berguna untuk REIT; metrik seperti nilai aset bersih (NAV) lebih relevan.
• Analisis top-down dan bottom-up diperlukan untuk menilai REIT, dengan faktor makro seperti pertumbuhan populasi dan pekerjaan, serta aspek mikro seperti pendapatan sewa dan dana dari operasi.

Apa yang Membuat Sebuah Perusahaan Bisa Menjadi REIT?

Kebanyakan REIT memperoleh pendapatan dari sewa properti dan membagikan pendapatan tersebut sebagai dividen. Ada juga mortgage REIT (mREIT) yang tidak memiliki properti tapi membiayai properti melalui hipotek dan sekuritas terkait.

Untuk memenuhi syarat sebagai REIT, perusahaan harus mengikuti aturan Internal Revenue Code (IRC) berikut:

• Minimal 75% aset diinvestasikan dalam properti atau kas
• Minimal 75% pendapatan berasal dari sewa, bunga hipotek properti, atau penjualan properti
• Membagikan minimal 90% pendapatan kena pajak sebagai dividen setiap tahun
• Terdaftar sebagai entitas korporasi yang dikenai pajak
• Dikelola oleh dewan direksi atau trustee
• Sahamnya dapat dipindah-tangankan sepenuhnya
• Memiliki minimal 100 pemegang saham setelah tahun pertama
• Tidak lebih dari 50% saham dimiliki oleh lima individu atau kurang
• Minimal 95% pendapatan berasal dari properti, dividen, atau bunga
• Hanya maksimal 25% aset berupa sekuritas non-kualifikasi atau saham anak perusahaan REIT yang kena pajak

Status REIT memungkinkan perusahaan menghindari sebagian besar pajak korporasi dengan membagikan hampir seluruh profitnya kepada pemegang saham.

Jenis-Jenis REIT

REIT terdiri dari beberapa tipe, paling umum adalah Equity REITs yang fokus pada kepemilikan jenis properti tertentu seperti apartemen, pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, atau resort. Ada juga mortgage REIT yang berperan sebagai pemberi pinjaman berbasis properti.

Beberapa REIT adalah hybrid, menggabungkan kepemilikan properti dan pembiayaan. Namun, mayoritas adalah equity REIT yang fokus pada pengelolaan properti fisik.

Cara Menganalisis REIT

Sebagai saham yang membayar dividen, REIT cocok untuk investor yang mencari pendapatan stabil, dan perlu dianalisis dengan pendekatan khusus akibat perlakuan akuntansi properti.

Catatan

Metode tradisional seperti Earnings Per Share (EPS) dan Price-to-Earnings (P/E) kurang efektif untuk REIT. Sebaliknya, Funds From Operations (FFO) dan Adjusted Funds From Operations (AFFO) adalah metrik yang lebih akurat.

Misalnya, sebuah REIT membeli gedung seharga $1 juta dan mengakui depresiasi selama 20 tahun sebesar $50,000 per tahun. Depresiasi ini mengurangi laba bersih secara akuntansi, padahal tidak ada pengeluaran kas nyata.

Setelah 10 tahun, nilai buku gedung menjadi $500,000 karena depresiasi. Pendapatan bersih juga terpengaruh depresiasi, sehingga FFO menambahkan kembali biaya depresiasi untuk menghitung dana yang sebenarnya tersedia.

Funds From Operations (FFO)

FFO menggambarkan laba operasi REIT dengan mengeliminasi depresiasi non-kas. Ini memberikan gambaran lebih realistis tentang kinerja keuangan yang bisa didistribusikan.

Adjusted Funds From Operations (AFFO)

AFFO menyesuaikan FFO dengan memperhitungkan pengeluaran modal (capital expenditures) seperti perawatan dan perbaikan gedung, sehingga mendekati arus kas bersih yang sebenarnya.

Nilai Aset Bersih (NAV)

NAV menggantikan nilai buku dengan estimasi nilai pasar properti berdasarkan pendapatan operasional dan tingkat kapitalisasi pasar (cap rate). Misalnya, jika pendapatan operasional $100,000 dan cap rate pasar 8%, nilai pasar properti diperkirakan $1,25 juta.

NAV dihitung dengan mengurangi kewajiban seperti hipotek dari nilai pasar aset, lalu dibagi dengan jumlah saham untuk mendapatkan NAV per saham, yang bisa menjadi patokan nilai intrinsik saham REIT.

Analisis Top-Down dan Bottom-Up

Untuk memilih saham REIT, perlu analisis gabungan. Pendekatan top-down memperhatikan kondisi ekonomi makro seperti pertumbuhan populasi, lapangan kerja, dan suku bunga. Pendekatan bottom-up fokus pada fundamental perusahaan seperti pendapatan sewa, strategi pengelolaan, dan pertumbuhan FFO.

Kenaikan suku bunga bisa memberi sinyal ekonomi yang membaik sehingga menguntungkan REIT, terutama jenis apartemen karena orang lebih memilih menyewa daripada membeli rumah baru. Namun, tingkat bunga yang rendah membantu menurunkan biaya pinjaman REIT.

Penting

REIT biasanya memiliki tingkat utang yang lebih tinggi dibanding perusahaan lain. Bandingkan rasio utang REIT dengan rata-rata industri agar tidak mengambil risiko berlebihan.

Permintaan institusional terhadap saham REIT juga mempengaruhi harga pasar jangka pendek, kadang mengalahkan fundamental.

Di tingkat perusahaan, cari REIT dengan prospek pertumbuhan pendapatan yang kuat dan strategi unik untuk meningkatkan tingkat hunian dan menaikkan sewa.

Skala Ekonomi

REIT sering melakukan akuisisi untuk memperbesar portofolio sekaligus mengejar efisiensi biaya operasional. Namun, akuisisi tanpa strategi yang matang bisa berisiko.

Perhatikan juga komposisi utang, terutama proporsi utang berbunga tetap versus mengambang, karena pergerakan suku bunga akan memengaruhi beban bunga dan profitabilitas.

Pajak REIT

Dividen REIT umumnya tidak termasuk dalam kategori dividen berkualitas menurut IRS, sehingga dikenai pajak penghasilan biasa dengan tarif antara 12% sampai 37% tergantung golongan pajak Anda.

Catatan

Karena dividen REIT dikenai pajak biasa, disarankan untuk memegang REIT dalam akun yang mendapat perlakuan pajak khusus seperti IRA atau 401(k).

Namun, dividen REIT bisa memenuhi syarat untuk pengurangan Qualified Business Income (QBI) sebesar 20%, yang dapat mengurangi beban pajak Anda.

Mengapa FFO dan AFFO Lebih Direkomendasikan?

Metode konvensional seperti EPS dan rasio P/E kurang cocok untuk menilai REIT karena adanya depresiasi properti yang mengurangi laba akuntansi. FFO dan AFFO menyesuaikan hal ini untuk memberikan gambaran kinerja yang lebih akurat.

Mengapa REIT Mengalami Depresiasi?

Properti REIT mengalami depresiasi untuk tujuan pajak, yang mengurangi pendapatan kena pajak meski depresiasi tersebut hanya merupakan biaya akuntansi dan bukan pengeluaran kas nyata.

Mengapa REIT Cenderung Lebih Lambat Mengalami Apresiasi Harga?

Karena REIT harus membagikan setidaknya 90% pendapatan kena pajak sebagai dividen, mereka memiliki lebih sedikit dana untuk reinvestasi dan pertumbuhan. Pembayaran dividen yang konsisten juga menyebabkan harga saham menurun sebesar nilai dividen yang dibayarkan.

Kesimpulan

REIT adalah perusahaan properti yang membagikan dividen besar untuk memperoleh manfaat pajak khusus. Beberapa REIT menawarkan program reinvestasi dividen yang memudahkan pemegang saham menambah kepemilikan.

Dengan pendapatan stabil yang bisa melampaui hasil obligasi pemerintah dan volatilitas harga yang moderat, REIT menawarkan potensi hasil total yang kompetitif. Memahami akuntansi depresiasi dan faktor makroekonomi sangat penting untuk analisis REIT yang sukses.

Temukan berita terbaru dan peristiwa terkini di kategori Investasi Alternatif pada tanggal 12-08-2024. Artikel berjudul "Panduan Lengkap Memahami dan Menganalisis REITs untuk Investasi Properti" memberikan informasi paling relevan dan terpercaya di bidang Investasi Alternatif. Setiap berita dianalisis secara mendalam untuk memberikan wawasan berharga bagi pembaca kami.

Informasi dalam artikel " Panduan Lengkap Memahami dan Menganalisis REITs untuk Investasi Properti " membantu Anda membuat keputusan yang lebih tepat dalam kategori Investasi Alternatif. Berita kami diperbarui secara berkala dan mematuhi standar jurnalistik.