Mengungkap Rahasia di Balik Gelembung Properti: Apa yang Membuatnya Meledak?

Investor saham sudah terbiasa dengan risiko harga yang bisa turun secara tiba-tiba—kadang bahkan sangat drastis. Namun, bagi pembeli rumah, ada anggapan umum bahwa nilai properti mereka hampir tidak akan pernah turun secara signifikan.

Memang benar, pasar perumahan secara historis tidak mengalami lonjakan harga yang ekstrem dan volatilitas tinggi seperti pasar saham. Namun, pasar properti juga bisa mengalami fase euforia berlebihan yang memicu terbentuknya gelembung properti, yang kemudian diikuti oleh penurunan permintaan dan harga saat gelembung itu pecah.

Membeli atau menjual rumah jauh lebih kompleks dibandingkan dengan perdagangan saham atau obligasi. Meski begitu, beberapa prinsip dasar tetap berlaku, seperti pentingnya melihat rata-rata jangka panjang dibandingkan fluktuasi jangka pendek.

Poin Penting

• Gelembung properti adalah periode sementara di mana permintaan tinggi, pasokan rendah, dan harga rumah melambung jauh di atas nilai fundamentalnya.
• Faktor penyebabnya meliputi peningkatan kesejahteraan ekonomi, suku bunga rendah, beragam produk hipotek, serta kemudahan akses kredit.
• Gelembung pecah ketika ekonomi melemah, suku bunga naik, dan permintaan menurun.

Apa Itu Gelembung Properti?

Gelembung properti terjadi ketika permintaan melonjak drastis sementara pasokan terbatas. Semakin banyak pembeli yang masuk, termasuk spekulan yang membeli properti untuk dijual kembali dengan cepat atau merenovasi rumah lama.

Dengan pasokan terbatas dan permintaan tinggi, harga rumah pun meroket hingga pada titik yang tidak lagi terjangkau oleh pembeli rata-rata atau bahkan pembeli dengan kemampuan di atas rata-rata di wilayah tersebut.

Berbeda dengan pasar saham yang bisa mengalami gelembung dan pecah dalam waktu singkat, gelembung properti bisa berlangsung selama beberapa tahun, menurut Dana Moneter Internasional (IMF).

Namun, berbagai faktor eksternal dapat menghentikan kenaikan harga tersebut kapan saja. Kenaikan suku bunga hipotek membuat cicilan bulanan semakin mahal sehingga banyak calon pembeli mundur. Resesi ekonomi menyebabkan pengangguran meningkat, mengurangi jumlah pembeli potensial. Spekulan menjadi ragu dan berhenti membeli rumah untuk dijual kembali.

Apa Penyebab Gelembung Pasar Properti?

Harga rumah, seperti produk lain di pasar bebas, dipengaruhi oleh hukum permintaan dan penawaran. Ketika permintaan naik atau pasokan menurun, harga ikut naik.

Pasokan rumah biasanya lambat bertambah karena pembangunan atau renovasi memerlukan waktu lama. Di beberapa kota besar, lahan kosong untuk pembangunan baru sangat terbatas, apalagi jika peraturan daerah membatasi pembangunan apartemen atau kondominium demi mempertahankan rumah keluarga tunggal.

Ketika permintaan meningkat tiba-tiba atau dalam jangka panjang, harga rumah pasti naik.

Apa yang Mendorong Permintaan Properti?

• Pertumbuhan ekonomi yang kuat dan meningkatnya pendapatan membuat lebih banyak orang mampu membeli rumah.
• Segmen demografis baru memasuki pasar properti.
• Suku bunga hipotek rendah membuat cicilan lebih terjangkau.
• Produk hipotek inovatif dengan pembayaran awal rendah mempermudah kepemilikan rumah.
• Kemudahan akses kredit dengan standar yang lebih longgar menambah jumlah pembeli.
• Pemberi pinjaman berusaha memenuhi permintaan instrumen keuangan berbasis hipotek di pasar modal.
• Standar pinjaman yang longgar dan pengambilan risiko berlebihan oleh peminjam.
• Perilaku spekulatif oleh pembeli dan investor didorong oleh ekspektasi kenaikan harga rumah yang tidak realistis.

Berbagai faktor ini sering berkontribusi membentuk gelembung properti. Pola yang terlihat sama pada semua gelembung adalah lonjakan aktivitas dan harga yang diikuti oleh pengambilan risiko dan spekulasi berlebihan dari semua pelaku pasar.

Mengapa Gelembung Properti Bisa Pecah?

Gelembung pecah ketika pengambilan risiko berlebihan sudah menjadi hal yang umum dan harga tidak lagi mencerminkan nilai fundamental.

Di pasar properti, hal ini terjadi ketika para pengembang terus membangun sementara permintaan mulai menurun. Artinya, suplai bertambah sementara permintaan berkurang. Akibatnya, penjualan melambat dan kenaikan harga berhenti.

Setelah itu, kesadaran akan risiko mulai meluas ke seluruh pasar. Ini bisa dipicu oleh beberapa faktor seperti:

• Kenaikan suku bunga hipotek membuat kepemilikan rumah tidak terjangkau bagi banyak orang dan menimbulkan tekanan finansial bagi pemilik rumah, yang berujung pada peningkatan gagal bayar dan penyitaan rumah sehingga menambah pasokan rumah di pasar.
• Penurunan aktivitas ekonomi menyebabkan pendapatan berkurang, pengangguran naik, dan mengurangi permintaan rumah. Resesi sangat berpengaruh dalam hal ini.
• Permintaan mencapai titik jenuh sehingga pasokan dan permintaan seimbang dan harga rumah mulai stabil.

Setelah titik ini, siklus bisa selesai dengan harga yang stabil. Namun, situasi bisa memburuk ketika sentimen pasar berubah, standar kredit diperketat, permintaan turun, pasokan naik, spekulan meninggalkan pasar, dan harga mulai jatuh.

Bagaimana Bersikap Saat Gelembung Properti?

Bila Anda sudah memiliki rumah di daerah dengan harga yang sedang melonjak tinggi, mungkin Anda tergoda untuk menjual. Namun, kecuali Anda berencana pindah ke daerah yang lebih murah, mengecilkan ukuran rumah, atau menyewa, menjual saat ini berarti Anda harus membeli kembali di pasar yang mungkin sedang overvalued.

Jika Anda berencana membeli rumah, pertimbangkan untuk menunda dulu. Risiko membayar terlalu mahal sangat besar saat gelembung sedang terjadi.

Pelajaran dari Krisis Pasar Properti 2007–08

Pada pertengahan 2000-an, AS mengalami gelembung properti besar yang memicu Resesi Hebat. Gelembung ini berkembang selama beberapa tahun setelah gelembung dotcom pecah.

Suku bunga rendah, standar pinjaman yang longgar, dan persyaratan uang muka rendah membuat banyak orang meminjam lebih dari kemampuan mereka, mendorong harga rumah melambung.

Namun, spekulan mulai ragu dan meninggalkan pasar. Ketika ekonomi memburuk, banyak peminjam subprime tidak mampu membayar cicilan atau melakukan refinancing, sehingga harga rumah jatuh drastis.

Hal ini menyebabkan penjualan besar-besaran surat berharga berbasis hipotek, serta lonjakan gagal bayar dan penyitaan rumah ke level tertinggi.

Peringatan

Diskriminasi dalam pemberian kredit hipotek adalah ilegal. Jika Anda merasa mengalami diskriminasi berdasarkan ras, agama, jenis kelamin, status pernikahan, bantuan sosial, asal negara, disabilitas, atau umur, Anda dapat melaporkannya ke Consumer Financial Protection Bureau atau Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD).

Apa Itu Mean Reversion?

Banyak pemilik rumah keliru mengira bahwa tren kenaikan harga baru-baru ini akan terus berlanjut. Padahal, mereka sebaiknya melihat rata-rata jangka panjang dan memahami konsep mean reversion.

Secara sederhana, mean reversion adalah kecenderungan harga yang melonjak cepat untuk kembali ke tingkat rata-rata jangka panjangnya, sama seperti objek yang dilempar ke udara akan jatuh kembali ke tanah karena gravitasi.

Harga rumah juga mengikuti pola ini. Setelah periode kenaikan atau penurunan harga yang cepat, harga akan kembali ke tingkat yang sesuai dengan rata-rata jangka panjang.

Proses ini bisa terjadi cepat atau lambat, tergantung kondisi pasar.

Grafik di atas menunjukkan nilai teoretis berdasarkan rata-rata kenaikan kuartalan Indeks Harga Rumah AS dari kuartal pertama 1985 hingga kuartal keempat 1998, saat harga mulai melonjak di atas tren jangka panjang.

Estimasi Kenaikan Harga

Pembeli rumah sering menggunakan performa harga terbaru sebagai patokan untuk harapan masa depan, yang seringkali tidak realistis dan memicu risiko berlebihan.

Risiko ini biasanya terkait dengan pemilihan jenis hipotek dan besaran rumah yang dibeli, dengan harapan dapat melakukan refinancing berkat kenaikan nilai rumah.

Namun, performa harga terbaru bukan prediksi yang akurat. Pembeli dan spekulan sebaiknya mempertimbangkan rata-rata jangka panjang dan prinsip mean reversion saat mengambil keputusan finansial penting.

Pengambilan risiko bukanlah hal negatif jika didasarkan pada estimasi keuangan yang realistis, terutama untuk keputusan terbesar dalam hidup, yakni pembelian dan pembiayaan rumah.

Apa yang Diharapkan dari Pasar Properti di Masa Depan?

Banyak ekonom berpendapat harga rumah di banyak pasar akan terus naik dengan laju yang lebih moderat. Data terbaru dari indeks S&P CoreLogic Case-Shiller menunjukkan kenaikan tahunan 4,2% pada Agustus 2024, sedikit melambat dari 4,8% di Juli 2024, sejalan dengan tren suku bunga hipotek yang mencapai puncaknya pada 2023.

Harga rumah masih tetap tinggi secara nasional dibandingkan rata-rata historis, dan perkembangan suku bunga di tahun-tahun mendatang akan sangat menentukan arah pasar.

Apa Penyebab Penurunan Harga Rumah?

Banyak faktor nasional dan regional mempengaruhi harga rumah. Kenaikan suku bunga hipotek, perlambatan ekonomi, dan perubahan demografis seperti migrasi pensiunan dapat menurunkan permintaan.

Faktor lokal seperti kondisi ekonomi kota, perubahan pajak, tingkat kriminalitas, dan kualitas layanan publik juga berperan penting dalam daya tarik pasar properti suatu wilayah.

Pasar Properti Mana yang Paling Overvalued di 2024?

Menurut studi dari Florida Atlantic University dan Florida International University, 10 kota AS dengan harga rumah paling overvalued pertengahan 2024 adalah:

Detroit, MI - 40.79%
Atlanta, GA - 40.37%
Las Vegas, NV - 37.53%
Knoxville, TN - 37.33%
Cape Coral, FL - 36.11%
Tampa, FL - 35.98%
Charlotte, NC - 35.09%
Palm Bay, FL - 34.94%
Orlando, FL - 34.29%
Lakeland, FL - 34.06%

Kesimpulan

Prinsip mean reversion adalah kunci untuk memahami fluktuasi harga properti. Meskipun gelembung properti tidak sesering aset lain, mereka tetap bisa terjadi.

Melihat rata-rata jangka panjang membantu memprediksi titik akhir harga selama periode kenaikan cepat yang diikuti stagnasi atau penurunan harga, serta sebaliknya.

Temukan berita terbaru dan peristiwa terkini di kategori Investasi Alternatif pada tanggal 14-06-2024. Artikel berjudul "Mengungkap Rahasia di Balik Gelembung Properti: Apa yang Membuatnya Meledak?" memberikan informasi paling relevan dan terpercaya di bidang Investasi Alternatif. Setiap berita dianalisis secara mendalam untuk memberikan wawasan berharga bagi pembaca kami.

Informasi dalam artikel " Mengungkap Rahasia di Balik Gelembung Properti: Apa yang Membuatnya Meledak? " membantu Anda membuat keputusan yang lebih tepat dalam kategori Investasi Alternatif. Berita kami diperbarui secara berkala dan mematuhi standar jurnalistik.